სახლის გაყიდვებისა და სესხების ყველა ტიპს შეიძლება ჰქონდეს ესქრო ანგარიში.
ესქრო კანონი, აშშ-ს სტილით, ადგენს პროცედურებს, რომლებიც უნდა დაიცვას გამსესხებელმა, თუ ისინი მოითხოვენ მსესხებელს ჰქონდეს ესქრო ანგარიში თავისი იპოთეკური სესხით. დარწმუნდით, რომ შეამოწმეთ თქვენს შტატში არსებული მოთხოვნები, რადგან თქვენი შტატის რეგულაციები შეიძლება განსხვავდებოდეს ფედერალური კანონებისგან.
ესქრო განსაზღვრულია
ნათქვამია, რომ ფული ან სხვა ღირებულების საგნები ესკორშია, როდესაც ისინი ნდობით გამოირჩევიან ჰოლდინგის ანგარიშზე, სანამ არ მიიღებენ კონკრეტულ ზომებს. ამ დროს თანხა ან ღირებული საგნები გადანაწილდა ესქრო ანგარიშის პირობების შესაბამისად.
როგორ იზრუნოს გეკოზედაკავშირებული სტატიები
- ესქრო
- Escrow ანგარიშის განმარტება
- რა არის ესქრო ანგარიში
ესქრო ანგარიშების ორი ძალიან გავრცელებული ტიპი გამოიყენება უძრავი ქონების გარიგებებში:
- უძრავი ქონების გაყიდვების ესქრო - ანგარიში, რომელიც დაარსებულია უძრავი ქონების ნაკვეთის ყიდვა-გაყიდვისთვის
- იპოთეკური ესქრო - ანგარიში, რომელიც გამსესხებლის სახელით შეიქმნა გამსესხებლის მიერ მსესხებლისგან თანხების დაგროვების მიზნით, რომელსაც კრედიტორი გამოიყენებს საპროგნოზო ხარჯებისთვის.
უძრავი ქონების გაყიდვების ესქრო
როდესაც გამყიდველი მიიღებს უძრავი ქონების გაყიდვის შეთავაზებას, იქმნება ესქრო ანგარიში. ანგარიშს ხსნის და ატარებს ესქრო აგენტი, რომელიც ხშირად მუშაობს გამსესხებლის ან ესქრო კომპანიისთვის.
ესქრო ანგარიშში დაგროვდება ისეთი საგნები, როგორიცაა:
- განვადებით მყიდველისგან
- გამყიდველის მიერ შემოთავაზებული სახსრები შემოწმების ან რემონტისთვის
- საკუთრების უფლება
უძრავი ქონების გაყიდვის დახურვის პროცესში, ესქრო ანგარიში იკეტება და ანგარიშში დარჩენილი თანხა და საქონელი, საჭიროების მიხედვით, ურიგდება მყიდველს ან გამყიდველს.
იპოთეკური ესქრო ანგარიში
იპოთეკური სესხის აღრიცხვის ანგარიშს აყალიბებს გამსესხებელი მსესხებლის სახელით. ანგარიში გამოიყენება მსესხებლისგან ყოველთვიურად შეგროვებული თანხების დასაკავებლად გამსესხებლის მიერ გადასახადების, სახლის მესაკუთრეთა დაზღვევისა და იპოთეკური დაზღვევის სამომავლო გადასახდელად. გადასახადის ან დაზღვევის გადასახადის დადგომისას, გამსესხებელი იხდის გადასახადს იპოთეკური სესხის ანგარიშზე დაგროვილი თანხების გამოყენებით.
ესქრო კანონი: აშშ-ს რეგულაციები
1934 წელს ფედერალურმა მთავრობამ დაავალა, რომ ყველა FHA დაზღვეულ იპოთეკას ჰქონდეს ესქრო ანგარიში. საბოლოოდ, გამსესხებლებისთვის ძალიან გავრცელდა ყველა ტიპის იპოთეკური სესხის აღება. გადასახადის და დაზღვევის ფულის გამოყოფა არწმუნებს, რომ სახლის მესაკუთრეს საკმარისი თანხები აქვს გამოყოფილი ამ ხარჯების დასაფარად.
როგორ ამოიღონ mold ტილოდან
ფედერალური მთავრობის მიერ მიღებულ იქნა 1974 წლის უძრავი ქონების მოგვარების პროცედურების აქტი (რომელსაც ჩვეულებრივ უწოდებენ RESPA), რათა დადგინდეს პროცედურები, რომლებიც კრედიტორებმა უნდა დაიცვან ესქრო სახსრების შეგროვების, მართვისა და გაცემისას.
RESPA არ ავალდებულებს, რომ ყველა იპოთეკურ სესხს ჰქონდეს ესქრო ანგარიში. ამასთან, თუ გამსესხებელი ირჩევს ესქროს ანგარიშს, RESPA ზღუდავს თანხების ოდენობას, რომელიც შეიძლება მოითხოვონ მსესხებლისგან ესკრო ანგარიშზე.
როგორ უნდა გაიწმინდოს ხის გემბანი ბუნებრივად
თუ ესქრო ანგარიში შეიქმნა, RESPA:
- ზღუდავს თანხის მოცულობას, რომელიც კრედიტორებს შეუძლიათ შეინარჩუნონ ესქრო ანგარიშში. ანგარიშს შეიძლება ჰქონდეს მაქსიმალური ნაშთი, მთლიანი საპროგნოზო ხარჯების ერთი მეექვსედი, რომლის გადახდასაც აპირებს ანგარიშიდან. ეს უზრუნველყოფს ანგარიშზე მხოლოდ საკმარისი თანხის გატარებას მომდევნო ორი თვის მოთხოვნილებების დასაკმაყოფილებლად.
- ზღუდავს თანხის ოდენობას, რომელიც კრედიტორს შეუძლია ყოველთვიურად შეაგროვოს ესქრო ანგარიშისთვის. კრედიტორს შეუძლია შეაგროვოს სავარაუდო სადაზღვევო პრემიებისა და გადასახადების მთლიანი თანხის ერთი მეთორმეტე.
- სესხის გამცემი ვალდებულია გამოაქვეყნოს შინაარსობრივი განცხადება, როდესაც ესქრო ანგარიში დგება.
- სესხის გამცემი ვალდებულია გამოაქვეყნოს წლიური ამონაწერი ყველა თანხის შესახებ, რომელიც მიღებული და გადახდილია ესქრო ანგარიშიდან.
- კრედიტორს მოსთხოვს გადასახადისა და სადაზღვევო გადასახადების გადახდა მათი ვადის გასვლამდე, სანამ მსესხებელი დარჩება მიმდინარე იპოთეკური სესხის გადახდაზე.
- სესხის გამცემი ვალდებულია აცნობოს მსესხებლებს, თუ არ არის საკმარისი თანხა, რომელიც დაგეგმილია ანგარიშზე (ე.წ. ა დაგეგმილი დეფიციტი ) როდესაც გადასახადები ან სადაზღვევო პრემიები უნდა გადაიხადოს.
- მოითხოვს გამსესხებელს, შეაგროვოს თანხა მსესხებლისგან, ესკრო ანგარიშში თანხების გასაზრდელად, დაგროვილი ხარვეზების დასაკმაყოფილებლად. თანხის შეგროვება შესაძლებელია როგორც დამატებით ყოველთვიურ დეპოზიტებში, ასევე ერთჯერადი თანხით.
RESPA არ სესხის გამცემი მოითხოვს:
- გადაიხადეთ პროცენტები ესკრო ანგარიშზე განთავსებული თანხების მიმართ.
- ისარგებლეთ გადასახადებზე ან სადაზღვევო პრემიებზე შეთავაზებული ნებისმიერი ფასდაკლებით, როდესაც გადასახადები ყოველწლიურად გადაიხდება, ნაცვლად მთელი წლის ცალკეული გადახდებისა. გამსესხებელს შეუძლია გამოიყენოს ესქრო ანგარიში განვადების განსახორციელებლად და გადაიხადოს სპეციალური გადასახადი, რომელიც განვადებით ხდება.
ესქრო კანონი: სახელმწიფო რეგულაციები
ბევრ შტატში მოქმედებს სპეციალური ესკორული კანონები. ეს სახელმწიფო კანონები შეიძლება უფრო მკაცრი იყოს, ვიდრე ფედერალური კანონები. მაგალითად, ზოგიერთ შტატში:
- აქვს ქვედა ლიმიტები მაქსიმალური თანხის ოდენობისთვის, რაც კრედიტორს შეუძლია ინახოს იპოთეკური სესხის ანგარიშზე. ფედერალური კანონის RESPA– ს თანახმად, დაშვებული მაქსიმალური ბალანსი არის გადასახდელი სავარაუდო ხარჯების ერთი მეექვსედი.
- მოითხოვეთ პროცენტი, რომელიც უნდა გადაიხადოთ ესკრო ანგარიშებზე.
- მოაწესრიგეთ ესქრო სააგენტოების სალიცენზიო მოთხოვნები. ინდივიდუალური ესქრო აგენტები ყოველთვის არ უნდა იყვნენ ლიცენზირებულნი.
- გააჩნიათ კონკრეტული შეზღუდვები ესქრო ოფიცრის ქმედებებთან დაკავშირებით. მაგალითად, კალიფორნიის კანონი კრძალავს ესქრო ოფიცერს:
-
- მსაჯის როლს ასრულებს ესკროში მონაწილე მხარეებს შორის დავებში.
- გამსესხებლის უპირატესობა უძრავი ქონების გარიგებაში.
დასვით კითხვები
თუ თქვენ გაქვთ კითხვა აშშ – ს ესქრო კანონის შესახებ, ესქრო ანგარიში ან ზოგადად ესქრო პროცესის შესახებ, პირველ რიგში უნდა ჰკითხოთ თქვენს გამსესხებელს. მათ ეცნობებათ რეგულაციების შესახებ, რომლებიც მათ უნდა დაიცვან და მათი კონკრეტული პროცედურები. თუ არ გრძნობთ, რომ პასუხობთ თქვენს კითხვაზე, ან თუ ფიქრობთ, რომ გჭირდებათ მეტი ინფორმაცია, დაუკავშირდით თქვენი შტატის დაზღვევის დეპარტამენტს. მათი ტელეფონის ნომერი განთავსდება თქვენი შტატის ვებ – გვერდზე.
